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不動産の相続登記の手続きに必要な書類・費用・知識

カテゴリー 終活

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身内が亡くなり不動産を相続することになった場合、相続人は不動産の相続登記を行うのが一般的です。今回は相続登記について、手続きに必要な書類、費用など、詳しくご紹介します。

相続登記とは?

遺産相続が発生した場合、遺産の中に土地や建物といった不動産が含まれていることがあります。通常、相続人は相続した不動産の所有権の移転も伴う名義変更を行います。この手続きを「相続登記」といいます。

相続登記は、単に名義変更や住所変更登記とは違い、所有権も相続人に移転します。そのため、司法書士等の専門家にお願いする際は、単に「名義を変更してください」という形ではなく、「相続登記をお願いします」と伝えるようにしましょう。

相続登記の申請期限

相続登記の期限は法律で定められていないため、不動産の所有者名義を亡くなった人のままにしていても、法的に罰せられることはありません。相続に関する手続きの中には、相続放棄の手続きは3か月以内、相続税の申告は10か月以内と、期限が設けられているものもあります。

一方で、相続登記は手続きをしなくても法的ペナルティがありません。費用もかかり手続きも複雑なため、放置している方も多いそうです。しかし、相続登記をしないまま不動産を放っておくと、あとあとトラブルが発生することも。相続登記をしないことは将来的にリスクを伴うため、注意が必要です。

相続登記をしないとどうなる?

では、相続登記をせず不動産名義を亡くなった人のままにしておいた場合、どんなリスクがあるのでしょう。

遺産分割協議が難しくなる

亡くなったAさんの不動産を、相続したBさんが相続登記をしないままタイミング悪く急に亡くなってしまう、といったこともあり得るでしょう。Bさんが相続登記をしていない場合、本来Aさんの不動産もBさんの遺産として相続するはずだった共同相続人Cは、Bさんが相続登記をしていなかったがため、Aさんの不動産を相続する権利のあった分も含めて相続登記をしてしまう可能性もあります。本来であれば遺産分割協議を行い、相続登記を行わなければなりませんので、相続登記を行わず放っておくと、遺産分割行儀が難しくなる訳です。遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を決める話し合いのことです。

放っておき相続手続きがややこしくなり、揉め事やトラブルに発展する前に、早めに進めておいた方が良いでしょう。

遺産分割協議について、詳しくはこちら

相続人が認知症になってしまった場合も手続きが困難に

相続登記をしないまま年月が経つと、相続人も年を重ね、病気による寝たきりや認知症になってしまうことも。相続人の判断能力が低下してしまうと、遺産分割協議を行うことが難しくなるケースも出てきますので注意しましょう。

不動産売却前の相続登記は思わぬ出費も

相続登記が行われていない不動産は、必ず売却前に相続登記をしなければなりません。不動産売却をする際に相続登記が行われていない事が発覚した場合、売却の話を進めながら相続登記の手続きを行う事になります。そうなると限られた時間内で手続きしなければならないため、丁寧に手続きを進められない事態にもなりかねません。また、相続登記した名義人によっては贈与税がかかってしまうことがありますので注意しましょう。

相続した不動産が差し押さえられることも

相続人が複数存在するなか、遺産分割協議によって不動産を相続する人が決まったとしても、相続する権利のある人の中に債務者がいた場合、放置されている不動産は債務者に差し押さえられてしまうことがあります。この場合、不動産の相続人が決まっていたとしても相続できなくなる可能性がありますので覚えておきましょう。

公的書類の保存期間経過により相続登記の書類がそろわない?

相続登記には戸籍といった公的書類が必要です。公的書類は保存期間が定められているため、かなり時間が経ってしまうと書類が破棄され、必要書類が揃わないことにもなりかねません。必要書類が揃えられない場合、必要以上の書類を揃えなければならなかったり、最悪、自分名義に登記することができなかったりする事になりかねません。

速やかに相続登記をしていれば、相続した不動産の売却はもちろん、その不動産を担保に融資を受けたい場合も手続きがスムーズに行えます。相続登記をする理由は、第3者にこの不動産の所有者が誰なのかを法的に証明するためです。速やかに相続登記を行い、不動産所有者を明確にしておくことをおすすめします。

相続登記の3つのパターン

相続登記には、遺言書による相続登記、遺産分割による相続登記、民法に基づいた法定相続分による相続登記の3つのパターンがあります。

遺言書による相続登記

一般的には、遺産分割協議による相続登記が大半ですが、亡くなった人の遺言書が出てきた場合、遺産分割協議より遺言書の内容を優先して相続登記を行います。

遺産分割協議による相続登記

相続登記の大半は、相続人全員で遺産分割協議を行い、そこで決められた割合で相続登記を行います。一般的には遺言書が無い場合に、遺産分割協議を行います。

民法による法定相続分による相続登記

遺言書もなく遺産分割協議も行わない場合は、それぞれの法定相続分の割合に基づき、相続登記を行います。法定相続分とは、遺産を相続する権利のある法定相続人がそれぞれ相続する割合のことです。相続人の権利や割合は法律で決められており、それぞれのケースにより割合は異なります。

相続登記でかかる費用と必要な書類

相続登記を行う際は、さまざまな書類や費用が必要になります。ここでは相続登記に必要な書類、費用についてご紹介します。

相続する不動産の調査に必要な費用

まず最初に、亡くなった方が所有していた不動産を調べます。不動産が自宅のみだった場合、かかる費用は2,000円~3,000円程度です。不動産の数が増えると、その分の調査費用が増えていきます。

では、調査費用の内訳を見ていきましょう。

名寄せ帳(固定資産課税台帳) 1通あたり 300円程度

名寄せ帳とは、相続した不動産に間違いがないことを調査するために取得する書類です。固定資産課税台帳ともいい、相続した不動産がある市町村役場にて取得できます。複数の市町村に不動産がある場合、市町村ごとに名寄せ帳を取得します。
名寄せ帳取得にかかる費用は各市町村役場により異なりますが、1通あたり300円程度です。

また、名寄せ帳を取得するにあたり注意する点が2つあります。
1つ目は、名寄せ帳には請求した市町村にある不動産しか表示されないということです。そして2つ目は、複数人で共有している不動産がある場合、その不動産は名寄せ帳に表示されない可能性があるということです。共有の不動産とは、公衆用道路や部落持ちの共有不動産などがこれに当たります。不動産を共有していることが明確な場合、あらかじめ窓口で申し出ておくと、手続きがスムーズに進むでしょう。

固定資産評価証明書 不動産1件につき数百円程度

固定資産評価証明書は、不動産の評価額を調査する際必要となる書類です。費用は地域により異なりますが、不動産1件につき数百円程度です。名寄せ帳同様、相続した不動産のある市町村役場にて取得できます。

登記事項証明書 1通あたり 600円程度

登記事項証明書は、相続した不動産の権利関係を調査するために取得します。1通あたり600円程度です。不動産の共有者がいないか、抵当権などの担保がついてないかなどを調べることができます。お住まいの近くにある法務局で取得可能です。

相続登記に必要な書類にかかる費用

相続登記にはさまざまな書類が必要となります。住民票や戸籍謄本等も必要書類の一つです。相続人の人数により書類を取得するための費用も変わってきますが、総額1万円~3万円程度になることが多いようです。

相続登記に必要な書類と費用(内訳)

亡くなった方の書類と費用
  • 出生から死亡にいたるまでの一連の戸籍謄本等 : 1通 450円~750円程度
  • 亡くなった方の住民票の除票 : 1通 200円~450円程度
相続する方の書類と費用
  • 相続人全員の戸籍謄本 : 1通 450円程度
  • 不動産を相続する人の住民票 : 1通 450円程度
  • 相続人全員の印鑑証明 : 1通 300円程度
共通の費用
  • 送料 : 1通 500円程度

※往復分が必要となります。

相続人全員の印鑑証明を除くすべての書類は、司法書士に頼むことができます。仕事や遠方といった事情で書類を取得することが難しい人は、司法書士に代行してもらうのもよいでしょう。

法務局に申請する際に必要な登録免許税

相続登記を法務局に申請する際、「登録免許税」という税金を支払わなければなりません。登録免許税の計算方法は以下の通りです。

【 登録免許税 = 固定資産評価額(固定資産税評価証明書内に記載) × 0.4% 】

例)固定資産評価額 2,000万円の土地の登録免許税
     固定資産評価額 2,000万円 × 0.4% = 登録免許税 8万円

相続登記を司法書士に頼む時にかかる費用

相続登記を司法書士に依頼する場合、登録免許税や戸籍謄本取得といった相続登記にかかる実費部分のほか、別途司法書士への報酬が必要となります。

日本司法書士連合会が行った報酬に関するアンケート(2018年)によると、相続登記の申請代理を司法書士に依頼した場合、司法書士へ支払われる報酬の相場は、全国区でおおよそ6万円~8万円程度。しかし、安い地域では3万円程度、高い地域では12万円程度と大きな差がみられます。

また、報酬は不動産の数や評価額、相続人の人数、地域性、司法書士事務所など、依頼内容により異なってきます。詳しい金額を確認したい場合は、あらかじめ司法書士に相談しましょう。

相続登記を司法書士に依頼する時のメリット・デメリット

相続登記は自身で行うこともできます。しかし、慣れない手続きに負担を感じることも少なくないはずです。
相続登記を司法書士に依頼することのメリットとデメリットを下記にて比較してみます。

相続登記を自分で行う

相続登記を司法書士に依頼する

メリット

  • 司法書士への報酬を節約できる

メリット

  • アドバイスしてもらえる
  • 仕事を休んでまで手続きする必要がない
  • 書類の準備をしてもらえる
  • 相続登記がスムーズに行える

デメリット

  • 相続登記について調べなければならない
  • 市町村役場や法務局の窓口業務時間内に足を運ばなければならない
  • 書類作成を自分で行わなければならない
  • 書類不足等があると、相続登記がスムーズにいかない場合がある

デメリット

  • 手数料の分の出費が増える

相続登記を自分で行うか否かを判断するポイントは、司法書士への費用と手続きの難易度です。

相続する不動産が複数ある場合や遺産分割協議書の作成が必要な場合など、手続きが複雑な場合は、司法書士に依頼したほうが相続人の負担が少なく、手続きもスムーズに進むでしょう。

仮に、相続人が一人しかおらず法定相続に基づき相続登記する場合の手続きは、比較的難易度が低めです。相続登記について調べながら、自身で相続登記を行うことも可能といえます。

ただし、確実なのは司法書士に依頼することです。はじめに紹介したように、相続登記は早めに手続きを終えたほうが後々困らずに済みます。時間と費用との兼ね合いもありますが、司法書士に依頼したほうが間違いが無く進められます。

登記申請の3つの手続き方法

相続登記を申請する方法は3通りあります。法務局に出向き窓口にて申請する方法、郵送にて申請する方法、オンラインにより申請する方法です。

法務局の窓口申請

自分で相続登記をする場合、窓口申請がよいでしょう。窓口申請には以下のようなメリットがあります。

窓口申請のメリット

  • 窓口で相談ができる
  • 必要書類の確認がその場でできる
  • 書類不備があった場合、その場で対応策を指示してもらえる

申請の際は、必要書類と申請書に押印した印鑑を忘れず持参しましょう。印鑑は、万が一書類に不備があった場合の訂正印として使用します。法務局に着いたら、「不動産登記係」という窓口にて申請を行います。

窓口申請のデメリット

窓口の時間内に出向いて行かなければならないことです。事情により難しい人もいることでしょう。

郵送での申請

相続登記の申請は、郵送でも受付可能です。遠方の法務局に申請をする場合や、仕事などでどうしても窓口に足を運ぶことができない場合、郵送で申請しましょう。ただし、重要な書類ですので、必ず書留郵便で送るように注意してください。

郵送での申請は、万が一書類に不備があった場合その場で対応することができません。申請書には可能な限り申請者全員の捨印を押しておきましょう。捨印があれば、書類不備があった場合でも滞りなく手続きを進められます。

オンライン申請

窓口、郵送の他、相続登記の申請はオンラインにて行うことも可能です。パソコン操作に慣れている方にとっては便利な方法です。自宅や会社にいながら申請ができます。詳細は法務局のホームページから確認してください。

ただし、オンラインから相続登記を行うのは、一般的に難易度が高め。やってみたものの途中で断念したという人も少なくないはずです。相続登記は司法書士に依頼するのがリスクも少なく安心です

登記完了予定日に持参するものと受け取る書類

相続登記は、申請した当日に相続登記の手続きが完了するわけではありません。申請してから相続登記の完了には数日を要します。登録完了予定日は、申請から7日~10日前後が平均的です。登録完了予定日になったら、速やかに書類を受け取りに行きましょう。

郵送にて申請した方は、法務局のホームページから登録完了予定日を確認することができます。もしくは、申請から2週間ほどして窓口に行けば、完了書類を受け取ることが可能です。

完了書類を郵送にて受け取ることも可能です。その場合は申請時に、完了書類を郵送にて受け取りたい旨を一筆加えます。そして、申請書類を送付する際、返信用の封筒と切手を忘れず同封しましょう。

持参するもの

完了書類受け取りの際は、以下のものが必要となります。

受け取り時に持参するもの

  • 登記申請の際に使用した印鑑
  • 身分証明書(運転免許証や保険証など)

申請した際、法務局から登記完了予定日に持参するよう指示のあった書類があれば、その書類も持参します。また、申請時の受付番号がわかる用紙を渡されていた場合は、その用紙も持っていくとよいでしょう。

受け取る書類

登記完了予定日に法務局の窓口にて受け取る書類は、次の通りです。

  • 登記識別情報通知書
    ※申請者別、不動産別にそれぞれ1通ずつ発行されます。
  • 登記完了証
    ※登記が完了したことを証明します。
  • 原本還付書類一式
    ※相続登記するにあたり提出した必要書類の原本が返却されます。戸籍謄本等は他の相続手続きでも使用できますので、大切に保管しておきましょう。

まとめ

相続登記は一生に1度経験するかどうかのものなので、詳しい知識を持ち合わせていなくても仕方ありません。不動産の相続登記は手続きが複雑なうえ、内容により費用もさまざまです。
しかし、何世代にも渡り、親族が相続によるトラブル無く暮らしていくためには、相続登記の手続きを速やかに行うことも重要です。多少費用がかかるかもしれませんが、専門家(司法書士)に依頼し、滞りなく手続きを終わらせることが得策だといえます。

この記事はよりそうのお葬式(旧シンプルなお葬式)が書いています
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